◆供求下滑 价格上升
对于今年上半年的别墅市场，业内人士普遍认为较为冷淡，而据北京市房地产交易网、中国指数研究院的数据显示，今年1-6月全市批准销售别墅共1243套、41.21万平方米，批准销售套数同比去年同期大幅下滑56.4%；1-6月累计销售套数为2927套、销售面积为84.04万平方米，销售套数同比也出现了大幅下滑，降幅达到32.2%。整个1-6月份北京的别墅供求双双出现大幅下滑。同时1-6月份全市别墅套数销供比为2.35:1，而去年同期此比例为1.51:1，别墅市场仍然供不应求，且供求差距在进一步拉大。
在市场供应量大幅下滑的同时，整个市场的交易价格却呈现了明显的上升趋势。数据显示，今年5月别墅的销售均价为12379元/平方米，同比去年大幅上涨了38.0%，环比上涨了7.4%；6月销售均价为12227元/平方米，同比上涨了28.9%，而环比微幅下滑了1.2%，这主要是由于6月份别墅的成交结构向经济型别墅有所偏移。
◆不少项目推迟开盘
庞博国际执行董事刘东指出，上半年别墅市场供不应求，不少项目存在推迟开盘现象，一方面与别墅这种高档物业本身受工程进度、装修环境、雨季气候等因素影响，开盘时间本就可能比预计延后有关，另一方面也是受宏观调控政策的影响。“一些别墅项目的二期、三期甚至四期等用地，受‘90平方米占70％’的影响，能否再盖成别墅这种形态尚是未知数。目前大家都在等待进一步的政策。”
由于市场上可供销售的别墅项目数量有限，售价上涨就在预料之中。“能开盘的价格就不会太便宜。”刘东说。“从理论上讲，北京别墅涨价速度不慢，但与广州、深圳等比，还有一定上升空间，同时项目品质也比较好，因而更具有保值性和抗价跌能力。”至于一些销售不佳的高端项目，刘东认为可能是两方面因素导致，一是其项目定价总高于市场需求价位，另外，产品的设计形态也可能与市场需求不符。
◆股市资金回流有助市场回暖
由于股市的利好，上半年分流了楼市的部分资金，但近期由于股票市场的震荡调整，使得部分资金开始回流楼市，北京震环房地产开发有限公司原生墅项目部主管陈妍告诉记者，5、6月份原生墅项目的销售量相对4月份出现了明显上升，其中很大部分购房人是受股市震荡影响撤资股市改投楼市。
东方夏威夷销售部部长李小龙也指出6、7月股市的波动对楼市产生了显著的影响，销售量开始有所上升。“7月份我们项目一个客户一次性全款购买了一套别墅，就是因为受近期市场的震荡影响，决定把去年在股市中获得的收益撤出，改投风险相对较小的楼市”。
◆潮白河板块或成下半年亮点
对于下半年京城别墅市场走势，刘东认为，潮白河流域有可能成为众人关注的热点，特别是该区域的独栋别墅，有可能受到市场追捧。“这是因为，假使你有600万－800万元，在传统的中央别墅区基本上只能买到联排形态的类别墅，而在潮白河板块则可能买到品质不错的独栋别墅，由此带来的生活方式也将产生巨大不同。同时，伴随着奥运临近，潮白河板块的水域和道路情况都有很大改善，种种因素可能促使它成为下半年乃至今后一个时期别墅市场的新亮点。”刘东指出。
刘东还透露，下半年在潮白河沿线可能有较大规模的别墅集中放量，各项目占地加起来约达2000亩土地。其中包括纳帕•尔湾、波特兰庄园、易郡三期等，去年入市的金碧湖畔别墅，下半年也将有200栋左右的放量。